Un cartier de 7 hectare, pe cale să apară în Bragadiru. Ce spun oamenii din zonă, primarul și dezvoltatorul

Un cartier întins pe aproximativ 6,8 hectare este pe cale să fie ridicat în zona străzilor Gladiolelor, Safirului, Perlelor, Rubinului din Bragadiru.

Gladiolelor este o stradă recent asfaltată și încă în curs de modernizare, de la granița dintre București și Sectorul 5, iar restul de străzi sunt parțial asfaltate și nu au trotuare. Cartierul nu are ieșire la Gladiolelor și nu se învecinează direct cu această stradă, însă se află în apropierea sa.

Denumirea exactă a obiectivului este ”Ansamblu locuinte individuale P+2E , locuinte colective D+P+2E+3ER+4ER, dotari si functiuni complementare locuirii, cu amenajarea circulatiilor si asigurarea utilitatilor” , strada Safirului, Perlelor, Rubinului, Tarla 17/2, Parcela 88/1, Tarla 17/6, Parcela 88, Judetul Ilfov, in suprafata toatala de 67.776 mp, avand numare Cadastrale 129986, 136274, 108764, 108763, 107024”.

Demersul pentru autorizarea proiectului este inițiat de cei de la SC Avangarde City SRL, iar proiectul este semnat de SC Telluris Proiect SRL. Avangarde City a construit deja un cartier de 2000 de locuințe în Chiajna, iar proiectul din Bragadiru ar fi următorul plan de anvergură al firmei. Potrivit unor locuitori din zonă, proiectul ”este de natură să afecteze grav drepturile locuitorilor și proprietarilor din zona cuprinsă între străzile Diamantului și Ghidiceni și trebuie respins”. ziardebragadiru.ro a vorbit cu oamenii din zonă, cu primarul și cu dezvoltatorul cartierului pentru a afla mai multe despre proiect.

Ce spun oamenii din zonă

Aflând de acest cartier de foarte mari dimensiuni, am decis să mergem în zonă pentru a vedea cu ochii noștri respectivul teren. L-am sunat și pe dezvoltator, Avangarde City, și am stabilit o întâlnire cu acesta.

Ajunși pe strada Safirului, am descoperit panoul pus în loc vizibil și am observat și o schiță a proiectului. În schiță, apăreau unele imobile P+2E (parter plus două etaje), dar și unele imobile P+2E+3R (parter plus două etaje plus un al treilea etaj retras) și chiar P+2E+3R+4R (parter plus două etaje plus etaj trei retras și etaj patru retras).

Terenul acesta de circa 6,8 hectare este la ieșirea de pe Safirului spre Gladiolelor. Înainte de el, pe aceeași parte, este un alt teren, de 1,2 hectare, pe care se construiesc deja case înșiruite. Sunt ale aceluiași dezvoltator, Avangarde City, și sunt parte din alt proiect. Primele case din acel proiect ar urma să fie gata în 2024.

Safirului nu este o stradă extrem de populată în capătul ei dinspre București. În celălalt capăt, casele sunt mai dese și chiar avem unele blocuri (inclusiv complexul Spazio Residence), însă spre Gladiolelor sunt case mici, unele singure în curte, altele duplexuri. Locuitorii sunt în general speriați de traficul pe care o să îl aducă noii locatari, dar și de posibilele probleme care pot apărea cu canalizarea și apa.

”Vă dați seama că nu am trăit în pădure. Știam când am venit aici că pe terenul acesta vor fi locuințe. Cred că problema cea mai mare este cum vor fi aceste locuințe. Nu am o problemă că vom avea vecini, repet, e ceva normal și așteptat, dar să fie totul legal și cum trebuie: cu trotuare, cu canalizare dimensionată și așa mai departe”, spune o tânără care locuiește în zonă de peste patru ani și a cărei locuință e pe Safirului, chiar peste drum de viitorul cartier.

Alți vecini spun că un astfel de complex, cu sute de locuințe, va face infernal traficul în zonă. ”Și acum este coadă în capăt la Gladiolelor, unde se intră în Dantelei. Cu aceste case, probabil că acea coadă va fi și mai mare”, spune un bărbat care trăiește în zonă de șapte ani.

Ce spune dezvoltatorul

ziardebragadiru.ro a cerut opinia dezvoltatorului Avangarde City și a dialogat cu unul dintre asociații companiei.

”În cartier vor fi circa 600 de locuințe, distribuite în diferitele imobile pe care le vedeți în acest plan. Dacă facem o împărțire, rezultă un spațiu foarte mare de teren pentru fiecare locuință, e ceva rar în Bragadiru. Cartierul nostru are drumuri largi, de 9 metri, în interiorul său. Sunt locuri de parcare pentru fiecare locuință, vom avea o grădiniță privată în complex, avem spații verzi, curți interioare dedicate exclusiv relaxării, avem terenuri de sport și locuri de joacă”, enumeră dezvoltatorul avantajele cartierului pe care încearcă să îl avizeze.

Întrebat de grijile oamenilor din zonă, privind traficul și canalizarea, cei de la Avangarde spun că acest cartier ”va avea mai multe ieșiri; pe lângă Safirului, avem și Rubinului, Perlelor, traficul se va descărca prin mai multe puncte”. ”E un teren de 10 milioane de euro, vă dați seama că trebuie să construim un astfel de cartier. Chiar suntem de părere că e un cartier aerisit. Dacă nu eram noi, sigur în timp apăreau sute de case construite individual, iar problemele erau mari. Așa, cu un cartier, se poate dimensiona potrivit din start rețeaua electrică, rețeaua de apă și canalizare, tot”.

L-am întrebat pe dezvoltator și de problema înălțimii imobilelor din complex. ”În primul rând, am informat prin contract toți oamenii care vor să cumpere o casă în cartierul vecin (cel de 1,2 hectare, ridicat tot de Avangarde City – nota redacției) că pe acest teren sunt planificate și imobile mai mari, mai înalte. Ce vă pot spune e că la Safirului avem acum prevăzute în plan imobile P+2E. Vor fi chiar mai mici de atât, P+1E. În plus, tot pe această parte va fi și grădinița privată și locurile de joacă și terenurile de sport”.

”La imobilele mai înalte (P+2E+3R și P+3E+4R – nota redacției), avem niște locuințe mai speciale la ultimele etaje. Am gândit aceste locuințe de la etajele retrase ca niște apartamente cu terase largi și vedere spre București”, spune dezvoltatorul.

Calculele redacției noastre arată că înălțimea maximă a imobilelor din complex ar ajunge la circa 16-18 metri (blocurile ar urma să aiba acoperiș plat, potrivit dezvoltatorului). La strada Safirului, dacă dezvoltatorul va construi într-adevăr P+1E, așa cum a anunțat redacția noastră, înălțimea celor 3 duplexuri din plan ar trebui să fie de circa 8-9 metri până la cornișă (aceste locuințe vor avea acoperiș ”în ape”).

”Suntem deschiși la ce spun vecinii cartierului, noi nu vrem să fim împotriva lor în niciun fel. Ce vreau să adaug este că vom avea și în administrare cartierul și ținem foarte mult la unele aspecte legate de ordine, de bună conviețuire. De exemplu, în spațiile comerciale din cartier nu vom închiria spațiu pentru pariuri sportive sau jocuri de noroc. Nici pentru restaurante, acestea pot aduce probleme pentru locuitorii din zonă. O cafenea, da, dar restaurante nu aș dori. În Chiajna, de exemplu, avem un Cora Urban, avem librării, saloane, adică lucruri cu adevărat necesare, nu care să strice un cartier”, adaugă dezvoltatorul.

Întrebat când ar vrea să demareze proiectul și când și-a propus să îl termine, dezvoltatorul spune că preferă să îl vadă în primul rând avizat. ”Apoi, construcția va începe, spunem noi, în termen de un an de la avizare”.

Reacția primarului

Întrebat de ziardebragadiru.ro care este opinia sa față de acest viitor cartier, primarul Gabriel Lupulescu îl descrie drept un ”proiect frumos”, de la un ”dezvoltator cu experiență”. Primarul spune că proiectul are rolul de a dezvolta zona, nu de a cauza probleme.

Primarul adaugă că planul de modernizare a zonei include și strada Safirului și mai multe străzi din apropierea cartierului. În plus, atrage atenția că imobilele de la strada Safirului vor avea un regim de înălțime mai mic, cele mai înalte fiind poziționate, conform planului, către centrul cartierului. Edilul spune că se va menține și o distanță față de strada Gladiolelor. E o zonă de protecție sanitară acolo, acest teren nu e chiar lângă Gladiolelor, e retras câteva zeci de metri față de această stradă.

Ce spune grupul care contestă proiectul

ziardebragadiru.ro a aflat despre proiect de la o persoană care a vrut să își păstreze anonimatul. Apoi, am descoperit că detalii despre proiect au apărut, la mijlocul lunii februarie, și pe pagina de Facebook a consilierului local Teodora Desagă. Potrivit consilierei, dezbaterea publică aferentă proiectului va avea loc pe 21 martie 2023, ora 11. Contestațiile se pot trimite până pe 16 martie 2023, ora 13.

Între timp, s-a constituit un întreg grup de persoane care contestă proiectul. Oamenii au formulat și o serie de motive, pe care le-am inclus într-o cerere de contestație pe care au distribuit-o locuitorilor din zonă și altor bragadireni. Prezentăm integral, mai jos, toate aceste motive, așa cum au fost ele formulate de grupul ce contestă proiectul imobiliar:

”1. Documentația incalca art. 47 și art. 32 alin. (7) din Legea nr. 350/2001 privind urbanismul și amenajarea teritoriului:

Potrivit art. 47, P.U.Z. este instrumentul de planificare urbană de reglementare specific, prin care se coordonează dezvoltarea urbanistică integrată a unor zone din localitate, caracterizate printr-un grad ridicat de complexitate sau printr-o dinamică urbană accentuată. P.U.Z. asigură corelarea programelor de dezvoltare urbană integrată a zonei cu P.U.G..
Propunerea de modificare a P.U.Z. a dezvoltatorului imobiliar în cauză nu are un caracter integrat tocmai pentru că derogă de la indicatorii urbanistici ai zonei: tipul de locuinta, regimul de înălțime.

2. Se incalca reglementarile stabilite prin P.U.G. Bragadiru pentru terenul studiat:

Prin P.U.G. aprobat prin H.C.L. nr. 98/2015, în vigoare la data prezentei contestații, terenurile în discuție sunt încadrate din punct de vedere funcțional în UTR 24, subzona L1 – SUBZONĂ pentru LOCUIRE INDIVIDUALĂ CU REGIM DE ÎNĂLȚIME PÂNĂ LA P+2E+M- maxim 10 m la cornisa, POT 35%, CUT 1,4 ACD/MP, dar pentru care proprietarul solicită solicita modificarea in LC – SUBZONA PENTRU LOCUIRE COLECTIVA cu regim de inaltime pana la D+P+2E+3ER+4ER, maxim 18,5m la cornisa, POT 35%, CUT 1,6 ACD/MP, IS1 – SUBZONA PENTRU INSTITUTII DE INVATAMANT – maxim 17 m la cornisa, POT 25%, CUT 1,5 ACD/MP.

Atâta timp cât anumiti indicatori urbanistici și o anumită încadrare funcțională au fost aprobați de către autoritatea publică locală prin P.U.G., respectiv prin act administrativ cu caracter normativ, nu se poate deroga de la aceste reglementari fără motivarea necesității adoptării regimului derogatoriu.

Se observă că memoriul de prezentare al dezvoltatorului imobiliar în cauză nu conține decat niciun fel de argumente în sprijinul solicitărilor formulate, fiind evident doar un plan de investiție al unui dezvoltator imobiliar, care aduce prejudicii locuitorilor și proprietarilor imobilelor individuale învecinate.

Reamintesc faptul că autoritatea administrativă nu poate în putere proprie și neargumentat să inițieze sau să aprobe derogări de la regimul urbanistic instituit tot de către aceasta prin P.U.G., doar pentru că are această competență. Regimul derogatoriu poate fi adoptat doar după analizarea premiselor și explicarea argumentelor care presupun ca necesitate adoptarea derogărilor. De altfel, în acest sens este și practica instanțelor de judecată.

3. Se incalca art. 10 din Regulamentul P.U.G. Bragadiru din 2015:

Propunerea dezvoltatorului imobiliar în cauză încalcă dispozițiile art. 10 privind înălțimea maximă admisibilă: ”Autorizarea executării construcțiilor se face cu respectarea înălțimii medii a clădirilor învecinate, fără ca diferența de înălțime să depășească cu mai mult de două niveluri clădirile imediat învecinate”.
Clădirile din zona ansamblurilor rezidențiale propuse au înălțimea maximă de P+1, iar prin memoriul de prezentare contestat se solicită D+P+2E+3ER+4ER pentru constructia a 6 blocuri mamut. Astfel, clădirile învecinate din zona de locuinte individuale vor fi afectate, iar dreptul de proprietate privată încălcat. Sunt prejudiciate grav nu doar dreptul la respectarea vieții private și intimității locuitorilor/proprietarilor de drept ai imobilelor, dar și dreptul la protecția domiciliului și dreptul la un mediu sănătos.

4. Se perpetueaza disfunctionalitatille zonei UTR 24 care a fost gandita ca o zona de locuinte individuale de mici inaltimi, unde strazile nu sunt racordate la utilitati publice.
   Prin permiterea construirii unor blocuri intr-o astfel de zona se produce:

• aglomerarea strazilor din imprejurimi,
• supraincarcarea retelelor de eletricitate si gaze naturale realizate pentru un numar limitat de consumatori,
• supraincarcarea viitoarelor retele de apa si canalizare proiectate pentru un numar limitat de consumatori, plecand de la faptul ca acolo urmau sa se autorizeze constructia de case, nu de blocuri.

Zona UTR 24 are subzona M3 unde se pot construi blocuri mai departe de acest teren, asa ca dezvoltatorul imobliar isi poate cumpara acolo teren si construe blocuri, daca asta isi doreste, in timp ce aici poate construe linistit un cartier imens de case.

5. Se bazeaza pe o situatie rutiera inexistenta:

In memoriul tehnic la capitolul Circulatii gasim mentiunea la strazile Safirului-Perlelor-Rubinului care ingradesc terenul studiat cum ca ele au un profil reglementat de 13 m, numai ca in realitate ele au doar 6-7 m de carosabil asfaltat sau de pamant, fara sa existe in domeniul public restul de trama stradala care sa permita amenajarea corespunzatoare unui drum de categoria a III-a. Mai mult, in prezent, in lipsa trotuarelor, dupa intensificarea traficului rutier pe strada Safirului odata cu betonarea strazii Gladiolelor, pietonii sunt pusi in pericol in permanenta.

Avand in vedere adancimea terenului si faptul ca leaga 3 drumuri publice, ar trebui ca circulatiile interioare principale sa fie donate Primariei pentru a deveni drumuri publice, astfel ca viitorii locuitori de la case sa isi poata incheia contracte individuale cu operatorii de utilitati publice si sa nu intampine problemele cu care se confrunta alti vecini care inca locuiesc pe drumuri private.”